近日,合富研究院(天津)发布了《天津房地产2017年总结与2018年展望》。据其中土地篇内容介绍,天津2017年1-11月成交居住类用地地块91宗,规划总建面1023.97万㎡;自持地块30宗,自持建面48.91万㎡,占规划总建面19%。在持续“限溢价、竞自持”的调控下,房企的“抢地”热情却依然不减。

从熔断、抽签、竞棚改、竞自持等土地交易政策出台,土地市场已经很难再出现过往那些举牌百余轮或超高溢价率的焦点战。建造棚改或自持商业给开发者带来未知的挑战,房企拿地渐渐趋于理性。在这样的背景下,有许多地块意外遭到流拍或底价成交,也同样有许多地块得到众房企的奋力争夺,一举成为总价地王、单价地王。

成交总价TOP1

南苑(挂)2017-094号丨56.5亿

南大旧址位居年度榜首 保利圆了南开梦

凭借优越地理位置与南开土地稀缺性而位于总价榜首的津南苑(挂)2017-094号迎水道A地块,曾经是南开大学的校区旧址。20年来,一代又一代南开人曾在这里完成了大学生活的启蒙。该地块出让土地面积60300.4平方米,用途为城镇住宅、商服、科教。该地块挂牌起始价为44亿元,最高限价为66亿元,超过最高限价则转为竞报配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积阶段。

2017年8月30日上午,土地交易中心吸引了金科、天保、金地、首创、中海、平安、正荣、万科、保利九家房地产开发企业前来竞拍迎水道94号地块。通过中海、平安、保利等房企29轮的轮番举牌,最终保利地产以总价56.5亿,整体综合楼面价38150元/㎡的价格如愿拍得津南苑(挂)2017-094号地块。

作为房企“必争之地”南开区,迎水道A地块尚未触及最高限价难免未达到网友的预期。但随着土地市场调控,竞棚改带给开发商有太多的未知,近四万的楼面价已不算低,如此成交也在情理之中。

合富辉煌地产研究院的分析师曾对此表示:“南开区住宅类用地2012-2016年土地年成交约17万㎡,楼面地价保持高位,早在2012年楼面价就已突破1万元/㎡,2016年南开区成交住宅类用地以商住综合用地为主,商住比高,仅一宗纯住宅用地,楼面价突破5万㎡。由于土地稀缺,纯居住类用地更是供应不足,上市一般都会有争抢局面,从而高价成交。”

成交单价TOP1

南苑(挂)2017-095号丨48000元/㎡

南大旧址再刷单价记录 天房作伴保利行

单价地王津南苑(挂)2017-095号地块同样是迎水道南大旧址。与迎水道A地块相比较,B地块出让土地面积仅有A地块二分之一,但纯住宅用地这一稀缺标签还是吸引了众多开发商的目光。

该地块出让土地面积29427.4平方米,该地块规划用地性质为居住用地,建筑面积不大于64000平方米,建筑密度不大于30%,绿地率不小于40%。地块挂牌起始价为23亿,最高限价为30.72亿。当报价达到最高限价时,转为竞报配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积阶段。在土地交易中心的挂牌价格方面,该地块便以35938元/㎡的起始楼面价高出A地块7000元左右。不过,本地块最高限价溢价率仅34%,楼面最高限价与A地块相差不远。

2017年9月1日下午15:00分,天津市国土资源土地交易中心再次为南开迎水道地块拉响集结号。金科、天保、金地、首创、中海、平安、保利、金融街、天房发展、天房政通10家开发商现身土拍现场,经过天房、天保、金融街、保利、中海等房企的轮番举牌,最终天房以最高限价30.72亿+7000平米棚改面积斩获95号地块,棚改面积占比10.94%。

在2017年严控溢价率的情况下,比起从前战火纷飞的拍卖现场,现如今“地王”之称更为货真价实。津南苑(挂)2017-095号地摘牌后,更吸引人注意的一点则是天房需配建7000㎡的安置房。按照南开区政府要求,该地块配建棚户区改造定向安置商品房销售均价为34000元/㎡。未来开盘后安置房售价已如此之高,迎水道B地块的单价地王当之无愧。

成交面积TOP1

津西青(挂)2017-03号丨198186.3㎡

地块需要整合企业资源 竞爆冷底价成交

位居出让面积榜首的津西青(挂)2017-03号地背后大有故事,该宗土地由西青区中北镇星光路与张家窝与张家窝枫雅道的AB地块组成。两宗相隔如此之远的地块组合出售,在过往土拍案例中十分罕见。组合出让地块面积共198186.3平方米,起始价格为50.26亿元,达到最高限价56.2亿元后,转为竞报自持规划商业建筑面积阶段。若竞报自持规划商业建筑面积与自持规划住房建筑面积阶段。

其中,位于中北镇星光路以东的A地块出让土地面积155307.1平方米,土地性质为城镇住宅、科教用地,徐培健一所幼儿园。同时根据挂牌文件要求,该地块沿河设计方案须符合西青区南运河整体文旅提升设计方案要求。

位于张家窝枫雅道以南的B地块出让土地面积42854.2平方米,容积率不大于1.85,土地性质为纯商服用地。同时,根据挂牌文件要求,为落实国家京津冀协同发展,竞买单位需整合企业资源,设立区域性企业总部,注册地在西青区,竞得人须与天津市西青区人民政府指定部门签署企业总部落户协议。

2017年6月23日摘牌当天,土地交易中心仅仅有华侨城与中冶两家房企到场。摘牌前,拍卖大厅电子屏上只有一个报价。摘牌时间后无人竞价,该地块则由出价的华侨城以低价成交。

虽然爆冷底价成交,但本宗土地中2地块均有一定的优势,众多房企却卡在了摘牌要求的门槛上。其中星光路宅地此前曾单独挂牌,摘牌前却因故停牌,这其中缘由则逃不出西青区南运河整体文旅的建设规划,本次摘牌纳入整体规划,也可为未来建成项目赋予一定的历史人文价值。而枫雅道地块紧靠中骏雍景府与融侨地块,作为纯商业地块也弥补了张家窝的商业氛围不足。

自持面积TOP1

津西青(挂)2017-05号丨54%

金地进西青拿地精武镇 自持54%终如愿

拥有一棵600年高龄古槐树的津西青(挂)2017-05号地块,位于西青区精武镇迎水南路以西,出让土地面积约11.31万平方米,为二类居住用地,容积率1.0-1.8,规划总建筑面积体量约合20.42万平方米。该地块挂牌起始总价22.49亿元,当达到最高限价25.6亿元,转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段。

2017年6月21日,津西青(挂)2017-05号摘牌当天吸引了华润、金地、万科、首创、中海、融侨、旭辉、宝龙、五矿、保利、招商、星河、碧桂园、中电建和富兴地产等15家房企到场争夺。而截止摘牌时间时,土拍中心电子屏上已经出现了25.6亿元的上限价格,遂现场直接进入竞报自持阶段,15家房企均表示参与竞自持。竞买现场争夺战时分激烈,在星河、宝龙、富兴、中电建与融侨快等房企节奏的频繁举牌中,自持面积很快突破10万平方米。最终金地后发制人,以11万平自持面积拿下,自持比例竞高达54%。

而吸引15家房企如此看好的津西青(挂)2017-05号地,也同样以“稀缺”取胜。精武镇作为近两年津城楼市的热门板块,上一次土地出让还要追溯至2015年,当年的二宗土地分别建成旭辉燕南园和中骏柏景湾,两个项目均取得傲人的成绩。而该宗土地北侧极为西青大学城,西侧紧邻卓尔电商城,周边临近国兴融泰城与格调松间,区域板块内在售房源实为稀缺,精武镇本次土地供应也是为缓解板块内的供需关系。

在“竞自持”的时代,该宗土地无疑是成功的正面案例。合富研究院(天津)的分析师指出:“这一系列“限溢价、竞自持”的地价控制手段,也是继熔断、摇号后,天津针对土地竞价达到最高限价情况时提出的第三种调控手段。”

拿地房企TOP1

鸿坤集团丨6宗土地

鸿坤稳坐津城年度地主 六宗地都在蓟县

经过一整年的“群雄逐鹿”战,房企年度拿地最多的“地主”也浮出水面。鸿坤集团将津城蓟县区的六宗土地收入囊中成为榜首。此前鸿坤在津也致力深耕远郊区县,例如武清鸿坤原乡半岛、宝坻鸿坤原乡小镇、静海鸿坤理想城等项目。

深耕远郊区县的行为也是基于其集团业务方向。根据鸿坤集团官网介绍,秉持“善建价值,善见未来”的品牌理念,鸿坤集团以创新驱动资金、资源、产业的整合,致力于为城市创造无限可能,为生活创造更多精彩。而鸿坤文旅旗下拥有特色小镇、文化艺术、乐马中国三大业务板块,开展鸿坤美术馆及俱乐部运营,体育赛事、旅游、演艺及主题乐园的策划及运营管理业务,同时通过资源整合,重点打造产业、旅游、文化三位一体的特色小镇。目前,特色小镇在中国北京、上海、河北、广州等省市直辖区,均有项目筹备落地中。

在天津,鸿坤将其“语系墅”产品带入蓟县区。截止目前,蓟州鸿坤花语与鸿坤山语品牌展示中心皆已开放,其中鸿坤山语项目已于2017年10月20日首开,一期11栋洋房和5栋叠拼产品首开当天全部售罄,整体均价14500元/㎡,后期加推时间及价格待定。

除了鸿坤集团的六宗土地,在“理性土拍”的2017年度,保利持有五宗土地位居第二,天房与金地则持有四宗土地并列第三。

伴随着2018年津城土地市场的“新年第一拍”和“新年第一挂”亮相,新年度的土地招拍挂正式拉开帷幕。在经历了近两年密集的房地产调控政策,与土地市场多样化的限溢价方式,土地市场渐渐趋于理性。而对于天津这座一线城市而言,未来充满着无限机遇与挑战,这片土地依然蕴含着房企所追逐的梦想。